地目変更登記

　土地の利用状況を宅地や畑などと登記簿に表示していますが、この登記された利用状況を地目（ちもく）といい、他の利用状況に変わった場合に「地目変更登記」手続をします。

　熊本市の場合、市街化区域内に住宅を建てるために地目が「畑」である土地を買う場合は、農業委員会に簡単な届出を出せば１週間ほどで「受理通知書」が送られてきます。農業委員会は「宅地」にするために「畑」を買うことについて農地法に基づいて届出があれば必要事項を審査して受理します。
　この「受理通知書」があれば登記所に所有権移転登記手続ができますので、代金を支払って売買契約を完了し建築工事に着手することができます。
　売買によって所有者の名義は買主に変わりますが地目は「畑」のままです。地目を「宅地」に変更するためには「地目変更登記」を申請する必要があります。
　地目の考え方は現況がどうであるかで判断します。誰が見ても農家の方が野菜が植えているような土地であれば「畑」とわかりますし、家が建っていれば「宅地」とわかります。私たち土地家屋調査士が地目を判断する基準も全く同じであり皆さんが考えることと変わりはありません。

　では、耕作放棄されて荒れた土地や道路の工事などで一時的に資材置場として耕作がされていない農地の場合はどう判断するのでしょうか。
　私たちはこの状態を「中間地目」と読んでいます。これは地目の種類の表現ではなく、どっちつかずの土地という意味です。よくこの状態の土地を「雑種地」にしてほしいと依頼される場合がありますが、そもそも「雑種地」とは駐車場、テニスコート、高圧線鉄塔敷地などに利用されている土地のことで、どっちつかずの「中間地目」の土地のことではないのです。
　でも「中間地目」と思われる土地でも、限りなく「宅地」に近かったり「雑種地」に近い状態の場合は非常に判断が難しくなります。これは各土地家屋調査士で判断が異なってきますが、私の場合「畑」を「宅地」に変更する例では、元の「畑」に戻すことが出来るか出来ないかを判断し、出来ないのであれば次に「宅地」の要件を備えているかを判断して決めます。この「宅地」の要件は色々ありますが基本は最初に書きましたように一般の方達が見て「宅地」と判断する材料と変わりません。

　このように「地目変更登記」は土地の利用状況で判断しますので、必ずしも依頼者の要望に応えられない場合もあります。