司法書士の一口メモ

新ブログに移行しました（２）

kita — 2008-08-29T07:28:14+09:00

ブログの前や後に広告が入ってしまい、私の考え方とは違う内容のものが見受けられましたので、広告の入らないブログに移行しました。

新ブログは　http://l-assist.cocolog-nifty.com/blog/ 　　です。

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新ブログに移行

kita — 2008-08-28T16:55:43+09:00

広告が入ってこないようにするため次のブログに移行しました。

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地目変更登記

kita — 2008-08-27T07:59:05+09:00

　土地の利用状況を宅地や畑などと登記簿に表示していますが、この登記された利用状況を地目（ちもく）といい、他の利用状況に変わった場合に「地目変更登記」手続をします。

　熊本市の場合、市街化区域内に住宅を建てるために地目が「畑」である土地を買う場合は、農業委員会に簡単な届出を出せば１週間ほどで「受理通知書」が送られてきます。農業委員会は「宅地」にするために「畑」を買うことについて農地法に基づいて届出があれば必要事項を審査して受理します。
　この「受理通知書」があれば登記所に所有権移転登記手続ができますので、代金を支払って売買契約を完了し建築工事に着手することができます。
　売買によって所有者の名義は買主に変わりますが地目は「畑」のままです。地目を「宅地」に変更するためには「地目変更登記」を申請する必要があります。
　地目の考え方は現況がどうであるかで判断します。誰が見ても農家の方が野菜が植えているような土地であれば「畑」とわかりますし、家が建っていれば「宅地」とわかります。私たち土地家屋調査士が地目を判断する基準も全く同じであり皆さんが考えることと変わりはありません。

　では、耕作放棄されて荒れた土地や道路の工事などで一時的に資材置場として耕作がされていない農地の場合はどう判断するのでしょうか。
　私たちはこの状態を「中間地目」と読んでいます。これは地目の種類の表現ではなく、どっちつかずの土地という意味です。よくこの状態の土地を「雑種地」にしてほしいと依頼される場合がありますが、そもそも「雑種地」とは駐車場、テニスコート、高圧線鉄塔敷地などに利用されている土地のことで、どっちつかずの「中間地目」の土地のことではないのです。
　でも「中間地目」と思われる土地でも、限りなく「宅地」に近かったり「雑種地」に近い状態の場合は非常に判断が難しくなります。これは各土地家屋調査士で判断が異なってきますが、私の場合「畑」を「宅地」に変更する例では、元の「畑」に戻すことが出来るか出来ないかを判断し、出来ないのであれば次に「宅地」の要件を備えているかを判断して決めます。この「宅地」の要件は色々ありますが基本は最初に書きましたように一般の方達が見て「宅地」と判断する材料と変わりません。

　このように「地目変更登記」は土地の利用状況で判断しますので、必ずしも依頼者の要望に応えられない場合もあります。

オンライン申請

kita — 2008-08-25T14:41:06+09:00

　平成１７年３月７日からスタートした新不動産登記法は、オンライン申請のために新しい法律に作り替えられたと言っても過言ではありません。「登記原因証明情報」や「本人確認情報」は一見オンライン申請とは関係ないように思えますが、私個人の意見ではありますが大いに関係していると思います。これらは少々曖昧な位置づけであった「原因証書」や再度受付し直す「保証書」制度を見直して、よりオンライン申請に即した形に変えられています。
　ところが思ったようにオンライン申請件数は伸びませんでした。それは私たち司法書士サイドでインフラを整備しても住基カードが普及しなかったためにオンライン申請を利用することが出来ませんでした。熊本の登記所でもオンライン申請はあっておりますが司法書士自身が関係する不動産で実験的に申請したのがほとんどではなかったでしょうか。私の事務所でも昨年暮れに、実験的に所有権移転仮登記と仮登記抹消の各登記手続を申請しましたが管轄の登記所が困惑していました。

　このように現実味のないオンライン申請を普及させるために本年１月１６日から特例方式によるオンライン申請が始まりました。これは依頼人からの書類はこれまでどおり書類で提供（登記所に郵送または持参）し申請手続のみをオンラインでおこなうというもので、一部の登記申請に登録免許税が軽減させる措置が執られたために司法書士は関心を示さずにはいられない状況になりました。私の事務所では昨年の早い時期から商業登記手続を全てオンライン申請に切り替えておりましたので違和感なく不動産登記手続も切り替えることができ、本年１月１６日以降は依頼人の希望で申請書提出申請手続をする以外は全てオンライン申請しております。

　オンライン申請のメリットは登録免許税の軽減（最高5,000円）の他に、即日申請しなければならない売買による所有権移転登記手続や抵当権設定登記手続を遠隔地の登記所に出向くことなく申請できますので提出日当などの依頼人の負担も不要になります。このように特例方式によるオンライン申請手続を利用するかしないかは少しでも経費を削減したい依頼者にとって重要なことになります。

インターンシップ

kita — 2008-08-22T09:03:19+09:00

　毎年８月に熊本大学と熊本学園大学から司法書士事務所に学生さんがインターンシップでやってきます。今年は８月１８日から今日（２２日）までです。
　私の事務所には熊本大学からＡさんが職場体験にきておりますが、はたして満足できる結果であったかはわかりません。職場体験ですから何らかの仕事の一部をしていただくのが一番勉強になりますが、取り扱っている仕事の性質上守秘義務があるものがほとんどで５日間では上辺をなぞるだけになりました。
　Ａさんは単位を取るのみでなく司法書士という仕事に興味を持っていましたので、広範囲な業務をやっているところを見せたかったのですが、主たる業務の登記申請手続についてが接する機会があまりありませんでした。というのも、現在、不動産登記も商業法人登記もほぼ全部をオンライン申請しているためディスプレイを通して感覚的に見るというのみで手続の中身が理解できなかったのではないかと思いました。
　Ａさんはほぼ毎日私と一緒にいましたが、初日から債務整理の依頼者が来たり保証否認通知の書類作成依頼があったりと、大半が登記以外の仕事をしている場面が多かったため、裁判事務に関する仕事をしている司法書士というイメージを強く持たれたのではないでしょうか。
　すでに司法書士事務所でのインターンシップを経験された方の中から司法書士が誕生しておりますが、Ａさんも今後勉強して弁護士を目指されているとのことでしたので、いつの日かお会いすることを楽しみにしています。

寄与分と扶養義務

kita — 2008-08-21T08:21:16+09:00

　司法書士は相続登記手続を通じて多くの事例に遭遇します。共同相続人間ですんなり協議が整う相続もあれば、協議が整わずに家庭裁判所の調停申立が必要になるような事例もあります。
　親族間では感情が一度こじれてしまうとなかなか修復しがたい状況になる場合が往々にしてありますので、冷静に話し合いが出来るようにある程度の知識をもって協議に臨む必要があります。特に被相続人（亡くなった人）と同居して面倒を見られた共同相続人は寄与分制度を理解しておく必要があります。

　寄与分制度とは、被相続人の財産の維持または増加につき特別の寄与をした共同相続人に法定相続分とは別に寄与分を加算しようというものです。
　寄与の方法は、被相続人の事業に関して労務の提供または財産上の給付、被相続人の療養看護、その他の方法があります。
　寄与をしたと認められるためには、被相続人が生前中に財産を減らさないで済むようにしてあげたり財産を増やす行為を手伝ってあげたことが必要です。

　親と同居して面倒を見てきたから寄与分を認めるよう主張される方がいますが、親が生前に年金をもらっていて、生活や医療費に全く不自由することがなく孫に小遣いをあげるような生活をしていた場合、「財産の維持または増加につき特別の寄与をした」にあたるか問題になります。また、住んでいた家が親が建てたものだった場合、家賃を払わないで住めましたので家賃相当の特別受益を受けていたとされる場合があります。生前中に受けた特別受益は本来の相続分の中から控除されて相続分が計算されます。

　直系血族及び兄弟姉妹は、互いに扶養をする義務があります。扶養される方が財産を持っていようが持っていまいが扶養する義務はあります。寄与を考える場合には扶養の義務と切り離して考えることが必要です。

過払金返還請求

kita — 2008-08-19T08:42:58+09:00

　以前はタウン情報誌に掲載されていた債務整理の広告が近頃では日刊紙に掲載されたりテレビＣＭで流されるようになりました。
　司法書士の広告ができるようになってからかなり時間が経ちましたが、これらの広告に何となく違和感を覚えるのは私だけではないと思います。もし、このような広告がなければ司法書士が多重債務の解決のためにお手伝いしていることを、情報を求めている人に周知できないということであれば、それは本来司法書士会がすべき広報を彼らがしてくれていると善意に解釈できないでもありませんが。
　私たちがしている債務整理や過払金返還請求はボランティアではなく業務として報酬をいただいてやっているものです。しかしながら本旨は多重債務からの解消を手伝うことであり世の中から多重債務者がいなくなれば不要な業務になるのです。
　私は依頼者に返ってきた過払金を渡すときにいつも貯金（定期預金）されるように奨めます。どのようにお金を使われようと自由なことでお節介とは十分承知していますが、定期預金が出来る機会というのは滅多にあるものではなく、事業に成功したり宝くじでも当たらなければなかなかできるものではありません。お金は後々役に立つときが必ずきます。急な出費が必要になったときに貯蓄から充てるのと借りるのとでは経済的に見て約２倍の差があります。貯蓄は減少しますが借金には利息が発生し１８％の利息でも４年で２倍になるからです。
　現在私たちが代理して行っている過払金返還請求は任意の返還に応じてくれない一部の業者を除いて話し合いによって和解します。これは時間を要する場合が多かったり和解額を譲歩する場合もありますが、訴訟費用を考えれば依頼者のためには経済的利益があるためです。

中間省略登記

kita — 2008-08-14T08:50:32+09:00

　甲から乙へ、乙から丙へと順次売買による所有権の移転があった場合、中間取得者乙の同意書の添付があっても甲から丙への所有権移転登記手続は受理しないというのが確立された登記実務になっています。この取り扱いは新不動産登記法の施行の前も後も変わりありません。不動産登記法は、登記原因成立の都度順次登記がなされることを想定していて、中間省略という登記形態はそもそも想定していません。【例外として判決に基づく登記手続があります。】

　平成１７年３月６日（新不動産登記法施行の前日）以前は甲から丙への登記申請手続いわゆる中間省略登記が受理されていたと言われる方がおられます。しかし、これはそもそも中間を省略した登記として申請されていなかったのであり、登記申請書や添付書類から中間取得者乙が存在することがわからなかったから受理されていただけのことだったと思われます。
　当時の不動産登記法では、原則として「登記原因を証する書面」を添付することとされていましたが、「登記原因を証する書面」が初めから存在しない場合、あるいは存在しながら何らかの事由によってこれを提出することができない場合には、「登記原因を証する書面」の提出に代えて、「申請書の副本」（登記申請書と同じもの）を提出することとされていました。実際は中間省略登記であるものを「登記原因を証する書面」が存在しないとか、提出することができないという理由で「申請書の副本」を提出して登記申請手続が受理されていたものと思われます。「申請書の副本」には、登記権利者（買主のこと）と登記義務者（売主のこと）という表現で記載されていましたので中間取得者乙の存在は申請手続に表れませんでした。

　しかしながら、平成１７年３月７日から施行された新不動産登記法は、法令で別段の定めがある場合（所有権保存登記等）を除き、「登記原因証明情報」を提供しなければならなくなりました。「登記原因証明情報」に甲から乙へ、乙から丙へと順次売買により所有権が移転した事実が記載され、甲から丙への所有権移転登記手続をすることにつき中間者乙が同意している旨の記載があったとしても、最初に書きましたように不動産登記法が予定している登記形態や登記実務のとおり甲から丙への所有権移転登記手続は受理されないのです。この場合は甲から乙、乙から丙への登記手続をそれぞれしなければなりません。

　不動産取引業者の方から中間省略登記の質問が寄せられますが、昔も今も中間を省略したと判る登記申請は受理されていないのです。

債務整理を始める転機

kita — 2008-08-12T08:03:03+09:00

　これまでに多くの方の債務整理のお手伝いをしてきましたが、話を聴いていて、もしあの時点で相談されていたらもっと簡単（手続的にも資金的にも）な解決方法があったのに思うことがよくあります。
　この時点とは漠然としたものではなく、依頼者の生活にはっきりと現れている次のような時期です。
　１　返済が月収の４分の１を超えた
　２　返済のために他社から借入が必要になった
　３　保証人が必要な借入をしなければならなくなった
　４　おまとめローンの利用を考えた
　５　返済資金を借りたいが消費者金融はどこも貸してくれなくなった
　６　１社でも返済が出来なくなった

　これらの時期はほとんどの多重債務者が経験しています。このどれもが返済できなくなる前兆で、自身の収支状況を見つめ直す時期なのです。
　１の月収に占める返済額を把握することができれば一番良いのですが、その月に返せるか返せないかで判断されている場合が多く、「返すことができていた」と言う人がいますが借りたお金で返していたから「返すことができていた」というのが実情で、基本的に返済できるかどうかの目安である月収に占める返済の割合を大きく超えていた人がほとんどです。

　休暇の旅行資金のためなどに借り入れたい場合、短期間（１～２ヶ月）で賞与等から一括して返済することができるなら消費者金融の少々高い金利でも手軽に借りられるという便利さがあることは否定できません。しかし、リボルビング払で返済が長期になれば、先に書きました「７２の法則」のとおり高金利は金利が金利をうみますのでいつまでたっても元金が減らないのです。　
　返済をしていて不安になったら月収に占める返済の割合を計算して多重債務に陥らないように早めのチェックをして下さい。

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kita — 2008-08-11T08:03:45+09:00

　ホームページに書いていた司法書士業務の一口メモをブログに移行しました。